دفتر حقوقی زارعی

اگر در انتاریو مستأجر یا صاحبخانه هستید، از ۲۱ سپتامبر ۲۰۲۶ چند تغییر مهم در Residential Tenancies Act یا همان RTA اجرا می‌شود.

برخی از این تغییرات، روندهای مربوط به تخلیه را سریع‌تر و شرایط دفاع مستأجر را سخت‌تر می‌کنند؛ در مقابل، حمایت‌های تازه‌ای نیز برای مقابله با N12های صوری و «رنوویکشِن» یا تخلیه به بهانه بازسازی ایجاد شده است.

در ادامه، مهم‌ترین تغییرات را به زبان ساده بررسی می‌کنیم:

🔹 ۱. مهلت N4 برای همه مستأجران به ۷ روز کاهش پیدا می‌کند

N4 اخطاری است که صاحبخانه در صورت پرداخت‌نشدن اجاره صادر می‌کند.

در حال حاضر، مهلت N4 برای بیشتر قراردادها ۱۴ روز و برای اجاره‌های روزانه یا هفتگی ۷ روز است. از ۲۱ سپتامبر، این مهلت برای همه انواع اجاره‌نامه‌ها ۷ روز خواهد بود.

اما توجه داشته باشید:

دریافت N4 به این معنی نیست که مستأجر هفت روز بعد تخلیه می‌شود. پس از پایان مهلت N4، صاحبخانه همچنان باید درخواست L1 ثبت کند، از Landlord and Tenant Board حکم تخلیه بگیرد و در صورت لزوم حکم را از طریق Sheriff اجرا کند.

همچنین حق مستأجر برای بی‌اثر کردن N4 از طریق پرداخت کامل بدهی اجاره همچنان باقی می‌ماند.

🔹 ۲. در بعضی N12ها، صاحبخانه دیگر مجبور به پرداخت یک ماه اجاره نیست

N12 زمانی استفاده می‌شود که صاحبخانه اعلام می‌کند خود او، همسر، فرزند، والدین یا مراقب یکی از این اشخاص قصد سکونت در ملک را دارد.

در حال حاضر، صاحبخانه باید معادل یک ماه اجاره به مستأجر بپردازد یا واحد دیگری را که برای مستأجر قابل قبول است پیشنهاد کند.

از ۲۱ سپتامبر، صاحبخانه می‌تواند از پرداخت این مبلغ معاف شود، مشروط بر اینکه:

• N12 در تاریخ ۲۱ سپتامبر یا بعد از آن صادر شود؛
• حداقل ۱۲۰ روز مهلت تخلیه داده شود؛ و
• تاریخ تخلیه، آخرین روز دوره اجاره یا پایان مدت قرارداد باشد.

این استثنا فقط مربوط به N12 برای استفاده شخصی خود صاحبخانه یا افراد مقرر در بخش 48 قانون است. اگر N12 به درخواست خریدار ملک صادر شود، قانون پرداخت یک ماه اجاره همچنان برقرار خواهد بود.

همچنین الزام حسن نیت و قصد سکونت واقعی از بین نمی‌رود. در واقع، قانون فقط اجازه می‌دهد صاحبخانه در مقابل دادن مهلت طولانی‌تر، غرامت یک‌ماهه را پرداخت نکند.

🔹 ۳. تعریف مشخص‌تری برای «تأخیر مداوم در پرداخت اجاره» ایجاد می‌شود

از ۲۱ سپتامبر، اگر مستأجر در حداقل سه نوبت طی هر دوره شش‌ماهه، اجاره را ظرف هفت روز پس از تاریخ سررسید پرداخت نکند، این سابقه می‌تواند مصداق مشخص «تأخیر مداوم» باشد.

صاحبخانه می‌تواند بر این اساس N8 صادر کند و برای پایان دادن به اجاره در انتهای دوره اجاره یا قرارداد، درخواست L2 بدهد.

اما دو نکته مهم وجود دارد:

• این سه نوبت لازم نیست پشت‌سرهم باشند.
• این مقرره به معنی وجود «مهلت آزاد هفت‌روزه» برای پرداخت اجاره نیست.

قانون صراحتاً می‌گوید شرایط دیگری نیز ممکن است از نظر LTB تأخیر مداوم محسوب شوند. بنابراین، سه بار تأخیر در شش ماه تنها معیار ممکن نیست.

اگر تأخیر ظاهری صرفاً به این دلیل ایجاد شده باشد که صاحبخانه مبلغ پرداخت‌شده را به بدهی دیگری، مانند اجاره‌های قبلی، اختصاص داده است، آن مورد در محاسبه سه نوبت قرار نمی‌گیرد.

🔹 ۴. مستأجر برای مطرح‌کردن بعضی شکایت‌ها در جلسه L1 باید ۵۰ درصد بدهی را پرداخت کند

در جلسه رسیدگی به L1، مستأجر می‌تواند بر اساس بخش 82 قانون، مسائلی مانند تعمیرات انجام‌نشده، مزاحمت صاحبخانه، دریافت مبالغ غیرقانونی یا نقض حقوق مستأجر را مطرح کند.

برای L1هایی که از ۲۱ سپتامبر به بعد ثبت می‌شوند، مستأجر باید:

• اخطار کتبی و مدارک مربوط به شکایت خود را در مهلت مقرر ارائه کند؛ و
• معادل ۵۰ درصد بدهی اجاره‌ای را که هنگام ثبت L1 مطالبه شده است، حداکثر تا هفت روز قبل از جلسه به صاحبخانه بپردازد.

اگر این شرایط رعایت نشوند، مستأجر ممکن است اجازه مطرح‌کردن شکایت‌های مستقل خود را در همان جلسه نداشته باشد.

همچنین امکان فعلیِ ارائه یک توضیح قابل قبول برای رعایت‌نکردن این شرایط از متن قانون حذف می‌شود.

بااین‌حال، این محدودیت به معنی از بین رفتن حق مستأجر برای دفاع در برابر اصل ادعای صاحبخانه نیست. مستأجر همچنان می‌تواند مبلغ بدهی، اعتبار N4 یا شرایط تخلیه را به چالش بکشد و در صورت لزوم، شکایت خود را با فرم جداگانه‌ای مانند T2 یا T6 ثبت کند.

پرونده‌های L1 که قبل از ۲۱ سپتامبر ثبت شده‌اند، حتی اگر جلسه آنها بعد از این تاریخ باشد، تحت مقررات قبلی بررسی می‌شوند.

🔹 ۵. پس گرفتن توافق N11 سخت‌تر می‌شود

اگر مستأجر و صاحبخانه N11 یا توافق پایان اجاره را امضا کنند، صاحبخانه می‌تواند بدون برگزاری جلسه اولیه، برای دریافت حکم تخلیه اقدام کند.

مستأجر پس از صدور حکم، مدت محدودی برای ثبت Motion to Set Aside دارد.

تا پیش از این تغییر، LTB می‌توانست هنگام تصمیم‌گیری همه شرایط را در نظر بگیرد. اما از ۲۱ سپتامبر، LTB اجازه ندارد تغییراتی را که پس از امضای N11 یا دادن اخطار پایان اجاره در شرایط مستأجر ایجاد شده است، در این تصمیم لحاظ کند.

برای مثال، اتفاقاتی مانند از دست رفتن محل سکونت جدید، ازدست‌دادن شغل یا ایجاد مشکلات خانوادگی پس از امضای N11، ممکن است دیگر در این نوع درخواست قابل استناد نباشند.

البته LTB همچنان می‌تواند بررسی کند که آیا توافق واقعاً معتبر و داوطلبانه بوده یا تحت فشار، فریب، ناتوانی یا شرایط نامناسب امضا شده است.

این تغییر فقط مربوط به احکام صادرشده بر اساس N11 یا اخطار خود مستأجر است و شامل L4 مربوط به نقض دستور یا توافق قبلی LTB نمی‌شود.

🔹 ۶. گرفتن مهلت بیشتر برای اجرای حکم تخلیه سخت‌تر می‌شود

LTB در بعضی پرونده‌ها می‌تواند اجرای حکم تخلیه را برای مدتی عقب بیندازد. از ۲۱ سپتامبر، این اختیار محدودتر خواهد شد.

در پرونده‌های مربوط به:

• سکونت صاحبخانه؛
• سکونت خریدار؛
• تخریب، تغییر کاربری یا بازسازی ملک؛

LTB تنها زمانی می‌تواند اجرای حکم را عقب بیندازد که این تأخیر برای صاحبخانه یا سایر مستأجران ناعادلانه نباشد.

در سایر پرونده‌های تخلیه، مانند نپرداختن اجاره، تأخیر مداوم، خسارت، مزاحمت یا فعالیت غیرقانونی، علاوه بر شرط بالا باید «دلایل قانع‌کننده و جدی» یا compelling grounds نیز وجود داشته باشد.

البته این تغییر فقط به عقب‌انداختن اجرای حکم مربوط است. اختیار LTB برای رد کامل درخواست تخلیه در موارد قانونی، از جمله تخلیه تلافی‌جویانه یا نقض جدی وظایف صاحبخانه، همچنان باقی می‌ماند.

🔹 ۷. حمایت بیشتر از مستأجرانی که به دلیل بازسازی N13 دریافت می‌کنند

اگر مستأجر به دلیل تعمیرات یا بازسازی گسترده N13 دریافت کند، می‌تواند حق بازگشت به واحد را حفظ کند؛ اما باید پیش از تخلیه، این موضوع را کتبی به صاحبخانه اطلاع دهد و هرگونه تغییر آدرس خود را نیز اعلام کند.

از ۲۱ سپتامبر، صاحبخانه موظف خواهد بود:

• تاریخ تقریبی آماده‌شدن واحد را کتبی اعلام کند؛
• تغییرات احتمالی این تاریخ را اطلاع دهد؛
• به‌محض آماده‌شدن واحد، مستأجر را مطلع کند؛ و
• حداقل ۶۰ روز به مستأجر فرصت دهد تا از حق بازگشت خود استفاده کند.

مستأجر در صورت بازگشت، باید بتواند واحد را با اجاره‌ای تحویل بگیرد که اگر اجاره او قطع نشده بود، قانوناً قابل دریافت بود.

اگر صاحبخانه این اخطارها یا فرصت ۶۰روزه را رعایت نکند، ممکن است از نظر قانونی حق بازگشت مستأجر را نقض کرده باشد و مستأجر بتواند برای دریافت غرامت و سایر دستورات قانونی اقدام کند.

🔹 ۸. مهلت شکایت درباره نقض حق بازگشت طولانی‌تر می‌شود

در حال حاضر، مستأجر سابق معمولاً تا دو سال پس از تخلیه برای شکایت درباره رعایت‌نشدن حق بازگشت فرصت دارد.

از ۲۱ سپتامبر، آخرین مهلت، هرکدام از تاریخ‌های زیر است که دیرتر باشد:

• دو سال پس از تخلیه مستأجر؛ یا
• شش ماه پس از تکمیل تعمیرات یا بازسازی.

این تغییر برای مستأجرانی مهم است که عملیات بازسازی مدت زیادی طول می‌کشد یا صاحبخانه زمان آماده‌شدن واحد را اعلام نمی‌کند.

قانون جدید حتی اجازه می‌دهد بعضی درخواست‌های ردشده به دلیل پایان مهلت قبلی، در صورت رعایت مهلت جدید، دوباره ثبت شوند.

🔹 ۹. فرض قانونی جدید درباره N12 صوری

از ۲۱ سپتامبر، در پرونده‌های مربوط به N12 برای سکونت شخصی صاحبخانه، شخصی که نام او در N12 آمده باید در مهلت مشخصی در واحد ساکن شود:

• اگر مستأجر در تاریخ مندرج در N12 یا قبل از آن تخلیه کند: حداکثر تا ۶۰ روز پس از تاریخ تخلیه نوشته‌شده در N12؛
• اگر مستأجر بعد از آن تاریخ تخلیه کند: حداکثر تا ۶۰ روز پس از تخلیه واقعی مستأجر.

اگر شخص موردنظر در این مدت ساکن نشود، قانون فرض می‌کند که:

• N12 با سوءنیت صادر شده است؛ و
• واحد در زمان معقول اشغال نشده است.

این فرض قابل رد است و صاحبخانه می‌تواند با ارائه مدارک خلاف آن را ثابت کند.

همچنین سکونت در مهلت ۶۰روزه به‌تنهایی به معنی اثبات قطعی حسن نیت نیست. مستأجر همچنان می‌تواند با مدارک دیگر نشان دهد که N12 واقعی نبوده است.

این مقرره فقط مربوط به N12 صادرشده برای استفاده شخصی صاحبخانه است و شامل N12 به درخواست خریدار نمی‌شود.

🔹 ۱۰. مقررات مشابه برای اعضای تعاونی‌های مسکن

برای اعضای non-profit housing co-operatives نیز معیار مشابهی برای تأخیر مداوم در پرداخت monthly housing charges ایجاد می‌شود: حداقل سه نوبت پرداخت‌نشدن ظرف هفت روز از سررسید، در هر دوره شش‌ماهه.

همچنین LTB برای عقب‌انداختن اجرای حکم تخلیه عضو تعاونی، در صورت نبود رضایت تعاونی، باید هم ناعادلانه‌نبودن تأخیر و هم وجود دلایل قانع‌کننده را احراز کند.

⚠️ چه تغییراتی هنوز اجرا نمی‌شوند؟

برخلاف مطالب منتشرشده در بعضی صفحات، موارد زیر فعلاً از ۲۱ سپتامبر اجرا نمی‌شوند:

• الزام صاحبخانه به پیوست‌کردن گزارش متخصص دارای صلاحیت به N13؛
• الزام LTB به بررسی آن گزارش؛
• محدودیت مشابه برای پس گرفتن بعضی احکام تخلیه مربوط به اعضای تعاونی مسکن.

📌 جمع‌بندی

تغییرات ۲۱ سپتامبر، از یک طرف بعضی مراحل را برای صاحبخانه‌ها سریع‌تر می‌کند: مهلت کوتاه‌تر N4، تعریف مشخص‌تر تأخیر مداوم، محدودیت بیشتر برای عقب‌انداختن تخلیه و شرط پرداخت ۵۰ درصد بدهی برای مطرح‌کردن بعضی شکایت‌ها.

از طرف دیگر، مستأجران در پرونده‌های N12 صوری و N13 مربوط به بازسازی، از حمایت‌های جدیدی مانند فرض قانونی ۶۰روزه، اطلاع‌رسانی اجباری درباره تکمیل بازسازی و فرصت مشخص برای بازگشت برخوردار می‌شوند.

نکته مهم این است که فرم‌های رسمی LTB نیز باید با این مقررات هماهنگ شوند. بنابراین، اگر قصد صدور N4، N12، N13 یا ثبت پرونده‌ای در نزدیکی ۲۱ سپتامبر را دارید، حتماً آخرین نسخه فرم و دستورالعمل رسمی را بررسی کنید.

منابع: Residential Tenancies Act, 2006؛ Bill 60, Schedule 12؛ Bill 97, Schedule 7؛ Ontario Regulations 240/26 و 241/26.

این مطلب صرفاً اطلاعات عمومی حقوقی است و جایگزین مشاوره حقوقی متناسب با شرایط هر پرونده نیست.

عادل زارعی
عضو کانون های وکلای انتاریو و ایران